การวิเคราะห์ใหม่แสดงให้เห็นว่าเจ้าของบ้านสามารถชะลอค่าใช้จ่ายในช่วงโควิด-19 เพื่อให้คงสถานะทางการเงินที่ดีได้ อย่างน้อยก็ในระยะสั้น
เจ้าของบ้าน อย่างน้อยส่วนใหญ่ก็สบายดีในช่วงที่เกิดโรคระบาด
การวิเคราะห์ใหม่โดย JPMorgan Chase พบว่าในขณะที่เจ้าของบ้านสูญเสียเงินในช่วงต้นของการระบาดใหญ่ พวกเขาสามารถลดค่าใช้จ่ายจนถึงจุดที่พวกเขามีเงินสดคงเหลือในเดือนมิถุนายน 2020 สูงกว่าเมื่อเริ่มเกิดการระบาดใหญ่
ในเดือนเมษายนและพฤษภาคม 2020 เจ้าของบ้านมีรายได้ (ค่าเช่า) ลดลงอย่างมาก – ประมาณ 20 เปอร์เซ็นต์ ตามการวิจัย แต่พวกเขาสามารถลดค่าใช้จ่ายลงได้ 25 เปอร์เซ็นต์ จากนั้นในฤดูร้อนปี 2020 เจ้าของบ้านส่วนใหญ่กลับมาได้รับเงินค่าเช่าตามปกติ
การวิเคราะห์นี้สวนทางกับเรื่องเล่าที่สร้างขึ้นโดยเจ้าของบ้านว่าการเลื่อนการขับไล่นั้นเป็นสิ่งที่ทนไม่ได้ ในช่วงปีครึ่งที่ผ่านมา พวกเขาแย้งว่าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่ากำลังสร้างภาระทางการเงิน และต้นทุนที่จำเป็นต่อการเป็นเจ้าของทรัพย์สินจะทำให้เจ้าของบ้านต้องควักกระเป๋าต่อไป สิ่งที่การศึกษานี้พบคือเจ้าของบ้านมีช่องทางมากมายในการลดต้นทุน
นักวิจัยเขียนว่า “เนื่องจากค่าใช้จ่ายลดลงมากกว่ารายได้ค่าเช่า และรายได้ค่าเช่าฟื้นตัวมากกว่าค่าใช้จ่ายในเดือนมิถุนายน ยอดคงเหลือโดยรวมจึงสูงขึ้นในช่วงที่เกิดโรคระบาด” ค่าใช้จ่ายรวมถึงสิ่งต่าง ๆ เช่น การเลื่อนการชำระเงินจำนองภายใต้โปรแกรมการผ่อนผันที่มีอยู่อย่างแพร่หลายและการลดค่าบำรุงรักษา หากต้องการระบุตัวเลขเพิ่มเติม: ในเดือนพฤษภาคม 2020 ยอดเจ้าของบ้านสูงกว่าที่สังเกตได้ในเดือนพฤษภาคม 2019 ถึง 11 เปอร์เซ็นต์ ในเดือนมิถุนายน 2020 ยอดเจ้าของบ้านสูงกว่าเดือนมิถุนายน 2019 ถึง 25-30 เปอร์เซ็นต์ และแนวโน้มดังกล่าวยังคงอยู่จนถึงเดือนพฤษภาคม 2021 โดยที่ “รายได้ลดลง 3.6 เปอร์เซ็นต์ และค่าใช้จ่ายลดลงประมาณ 5.5 เปอร์เซ็นต์”
เงินจำนวนนี้ในธนาคารอาจไม่คงอยู่ – จำเป็นต้องชำระเงินค่าจำนองที่รอการตัดบัญชีในบางจุด และการบำรุงรักษาบางอย่างเป็นสิ่งจำเป็นและน่าจะได้รับการติดตามเมื่อสิ่งต่าง ๆ เข้าสู่ภาวะปกติในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า นอกจากนี้ ข้อมูลของ JPMorgan Chase ชี้ให้เห็นว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เจ้าของที่ดินในนิวยอร์กซิตี้ ไมอามี และซานฟรานซิสโก ประสบความสูญเสียหนักขึ้นเนื่องจากค่าเช่าที่ลดลงในใจกลางเมืองในช่วงที่เกิดโรคระบาด
แต่การวิเคราะห์ทำลายเรื่องเล่าเกี่ยวกับ ชะตากรรมของเจ้าของบ้านรายเล็กในช่วงที่เกิดโรคระบาด เมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่แล้วฉันเขียนเกี่ยวกับข้อกังวลที่ว่าเจ้าของบ้านรายย่อยที่ไม่ได้รับเงินค่าเช่าอาจทำลายสต๊อกที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงของอเมริกาที่ลดน้อยลง หากพวกเขาถูกผลักดันให้ขายหรือปิดอสังหาริมทรัพย์หลังจากไม่ได้ชำระเงินมาหลายเดือน:
ซึ่งหมายความว่าผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กมีแนวโน้มที่จะยากจนกว่าและมีแนวโน้มที่จะทำงานในอุตสาหกรรมที่ได้รับอันตรายจากโควิด-19 มากที่สุด เช่นบริการอาหาร การค้าปลีก และการก่อสร้าง เป็นต้น ยิ่งไปกว่านั้น เจ้าของบ้านที่พวกเขาเช่ามาจากกลุ่มที่มีความสามารถในการดูดซับการสูญเสียรายได้จากค่าเช่าที่ค้างชำระได้น้อยที่สุด เจ้าของบ้านเหล่านี้หลายคนมีภาระจำนองเป็นของตนเอง และทุกคนจำเป็นต้องดูแลรักษาทรัพย์สินของตน — ซึ่งหมายความว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานยังคงดำเนินต่อไปแม้ว่าค่าเช่าจะลดลงก็ตาม
แม้ว่าเจ้าของที่ดินบางรายอาจลำบากมาก แต่การวิจัยนี้บ่งชี้ว่าหลายคนยังคงมีสถานะทางการเงินระยะสั้นที่สมเหตุสมผล แม้ว่าพวกเขาจะทำเช่นนั้น กลุ่มเจ้าของบ้านหลายกลุ่มก็ต่อสู้อย่างหนักเพื่อยุติการคุ้มครองผู้เช่า โดยโต้แย้งว่าการเลื่อนการพักชำระหนี้ขับไล่ทำให้เจ้าของบ้านมีค่าใช้จ่ายที่ไม่เป็นธรรม
National Apartment Association (NAA) ซึ่งเป็นองค์กรการค้าที่ประกอบด้วยเจ้าของและผู้ดำเนินการห้องเช่าหลายล้านยูนิต ได้ต่อสู้อย่างหนักเพื่อต่อต้านการเลื่อนการชำระหนี้ โดยอ้างว่าจะ ” ทำลายล้างอุตสาหกรรมอพาร์ตเมนต์ ” การโต้เถียงกับการเลื่อนการชำระหนี้ (ซึ่งจำกัดเฉพาะความสามารถของเจ้าของบ้านในการขับไล่เนื่องจากไม่ชำระค่าเช่า ไม่ใช่ด้วยสาเหตุอื่น เช่น การ ละเมิดเงื่อนไขการเช่า) ก็คือการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่เกินควร
นอกเหนือจากการกล่าวถึงการสนับสนุนที่ยาวนานขององค์กรของเขาสำหรับความช่วยเหลือในการเช่าในกรณีฉุกเฉินแล้ว ประธานและซีอีโอของ NAA Bob Pinnegar แย้งในแถลงการณ์ว่า “อุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยให้เช่าดำเนินไปด้วยอัตรากำไรขั้นต้นที่แคบมาก … หลายแห่งทั่วทั้งอุตสาหกรรมอาจลดค่าใช้จ่ายเพื่อให้คงอยู่ตามลำพัง ผ่านมา 18 เดือน แต่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานไม่หยุด”
แม้ว่าค่าใช้จ่ายรอการตัดบัญชียังคงต้องจ่ายในบางจุด แต่ก็มีเงินช่วยเหลือจากรัฐบาลกลางหลายหมื่นล้านดอลลาร์ที่รอเจ้าของที่ดินอยู่ในรูปแบบของการผ่อนปรนค่าเช่าของรัฐบาลกลาง แม้ว่าการแจกจ่ายจะช้า แต่เงินนี้น่าจะถูกแจกจ่ายในที่สุด และเจ้าของที่ดินมีช่องทางมากมายในการขจัดความไม่มั่นคงทางการเงิน อย่างไรก็ตาม การสำรวจเมื่อเร็วๆ นี้แสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่ดินราว 40 เปอร์เซ็นต์ยังไม่ทราบถึงความช่วยเหลือด้านค่าเช่าของรัฐบาลกลาง (ซึ่งพวกเขาได้รับอนุญาตให้สมัครได้เช่นเดียวกันในโครงการส่วนใหญ่ )
การวิเคราะห์ของ JPMorgan Chase ชี้ไปที่ข้อมูลการสำรวจที่เผยให้เห็นว่าเจ้าของบ้านมักจะลดค่าใช้จ่ายโดยการลดค่าบำรุงรักษา ที่สำคัญ ผู้เช่าที่อาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้คือผู้ที่ประสบกับมาตรฐานการครองชีพที่ลดลงทันทีเนื่องจากการบำรุงรักษาล่าช้า ไม่ใช่เจ้าของบ้าน
เมื่อพิจารณาจากทั้งหมดนี้แล้ว การโต้เถียงกับการเลื่อนการพักชำระหนี้ของรัฐบาลกลางจึงดูอ่อนแอกว่าที่เคย ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าอย่างท่วมท้นคือผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารที่เจ้าของบ้านลดค่าบำรุงรักษาลง
การวิจัยยังระบุถึงความสำคัญของโครงการบรรเทาทุกข์ของรัฐบาลกลางทั้งหมด เช่น การตรวจสอบมาตรการกระตุ้น การผ่อนผันจำนอง และการประกันการว่างงานแบบขยาย ซึ่งช่วยป้องกันสิ่งที่น่าจะเป็น ปีที่เลวร้ายมากสำหรับผู้เช่าและเจ้าของบ้านเหมือนกัน
การดูแลให้เจ้าของห้องชุดราคาย่อมเยาสามารถดำเนินกิจการต่อได้คือเป้าหมายเชิงนโยบายที่สำคัญ อย่างไรก็ตาม การเลื่อนการพักการขับไล่ซึ่งขัดขวางการยื่นฟ้องขับไล่กว่าล้านครั้ง ดูเหมือนจะไม่เป็นอุปสรรคต่อการดำเนินการดังกล่าว
